最近我们有同事去了土耳其和阿联酋，准备做为期1个月的一线考察，也顺手拉了一个考察群。第一站先落在土耳其。 

这次我们团队是带着问题去的。第一个问题，其实也是大家问我最多的一个问题：这些年，土耳其房价到底有没有上涨？ 

这个问题看起来简单，但真的去查，你会发现答案一点都不直观。有人给我看土耳其共和国中央银行公布的住宅物业价格指数，图线拉出来，趋势非常漂亮，十年几乎一路向上。 

但问题马上就来了——它是里拉计价的。而里拉这几年怎么走，大家心里都有数。 

所以只看这张图，很容易得出两个极端结论：要么觉得土耳其房价涨疯了，要么觉得这完全是“假数据”。 

说实话，我一开始对这类数据也是持保留态度的。 

不是说央行数据有问题，而是在高通胀、货币大幅贬值的国家，只看本币房价，本身就不完整。所以当时我直接把这组数据当作参考，而不是结论。 

接下来我做了第二步，也是很多客户自己没时间、但又特别想知道的一步：换计价口径。 

我让GPT帮我把过去十年土耳其整体、以及伊斯坦布尔的房产成交价格，统一换算成美元口径重新整理一遍。 

结果其实挺有意思的，用美元看，土耳其房价不是年年涨，中间有回调，有波动，甚至有几年并不好看。 

但如果你把周期拉长，会发现一个很清晰的事实：长期趋势依然是向上的。 

当然，我也不可能因为一份AI整理的数据就拍板。于是我又查了第三个来源——国际清算银行，也就是BIS。 

他们公布的是实际房价指数，以2010年为基准100，并且已经根据CPI进行了调整，尽量剔除了通胀和货币因素。 

这组数据出来以后，其实结论就已经很清楚了：哪怕在“刨掉里拉贬值”的前提下，土耳其房价的长期走势，依然是上涨的。 

那问题就来了，一个高通胀、货币波动这么大的国家，房价凭什么还能撑这么久？这里面有几个非常现实的原因。 

第一个，是本地人口结构。土耳其是少数仍然处在年轻人口红利期的国家，平均年龄大概33岁。 

大量人口正集中在结婚、生孩子、刚需置换的阶段，每年新增住房需求在70到90万套之间。说白了，房价长期向上，最核心的力量从来不是外国人，而是本地真实需求。 

第二个，是高通胀环境下，房子天然成了保值工具。在土耳其，你把钱放在账户里，购买力会被通胀一点点吃掉； 

金融产品波动又大。在这种环境里，本地人最直接、也最踏实的选择，就是把现金换成房产。 

尤其是2020到2023年里拉大幅贬值那几年，反而刺激了更多人加速买房，这也是为什么那段时间房价（里拉计价）涨得特别快。 

第三个，是建房成本被整体抬高。钢材、混凝土、人工成本这些年轮番上涨，再叠加里拉贬值带来的进口材料成本上升，开发商的成本底线一年比一年高。这意味着，新房价格想要明显回落，其实非常难。 

第四个，是很多人容易忽略的变量——2023年的大地震。大量房屋损毁，建筑资源被集中调去重建，短期内有效供应减少，而居住需求并没有消失，反而更集中，这也在现实层面推高了房价。 

说到这儿，我也分享一个真实经历。我们团队现在就住在伊斯坦布尔市中心一个比较早期的核心公寓里，当年一手买的时候是28万美元，后来涨到50多万，然后我去查了下，如果现在卖的话，大概价格在40万出头。 

所以你看，单个标的并不一定一路上涨，中间有回调、有波动，这才是真实市场。 

也正因为这样，我一直不建议大家用“抄底”“暴涨”的心态来看土耳其房产。它更适合被放在一个更大的框架里——身份配置、资产分散、抗通胀的一部分，而不是孤立的一次投机。 

这也是为什么我们这次要亲自去看、去住、去问。不是为了证明一个结论，而是把真实情况摊开给大家看。 

房子不是神话，也不是陷阱，它只是一个工具。关键不在于涨不涨，而在于你打算用它解决什么问题。 

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