在全球投资圈，土耳其一直是个充满争议的存在。如果只看宏观新闻，你可能会觉得这个国家疯了：里拉汇率一直在跌，通货膨胀率动不动就飙升到70%以上。 

按常理说，这样的经济体会伴随资产价格的崩盘。 

但奇怪的是，如果你去问那些拿着土耳其护照的老钱和精明投资者，或者亲自到伊斯坦布尔走一趟，会发现完全相反的景象，以美元计价的土耳其核心区域房价不但没有暴跌，反而走出长期上涨的趋势。 

过去三年，伊斯坦布尔核心地段的优质房产，以美金计价的实际涨幅达到15%-25%。 

很多人都在说肯定是泡沫，千万别去接盘！ 

但这真是虚假的繁荣吗？今天我用国际清算银行的数据和供需基本面，深度分析一下土耳其楼市，发现还挺有意思的。 

一、人口红利：33岁的年轻人口爆发 

支撑一个国家房地产长期价值的根本还是人口，老龄化的房子是负债，年轻化的房子才是资产。 

看土耳其的人口结构就知道答案了，土耳其是少数仍在"年轻人口红利"爆发期的国家，全国平均年龄约33岁。 

这个数据很可怕，在8500万人口的国家里，有大量年轻人正集中进入结婚生子、创业置业的人生阶段。 

土耳其每年光是满足这些年轻人的新增住房需求，就高达70-90万套。这种巨大且真实的内需，才是过去十年土耳其房价上涨的主要原因。 

相比那些纯粹靠外国投资者炒起来的"鬼城"，伊斯坦布尔的基础很扎实。过去50年，伊斯坦布尔人口从200万激增到近2000万。只要城市化进程不停，人口继续流入，核心区域房价很难实质性下跌。 

二、通胀推动：从建安成本到全民避险 

"可是里拉在贬值啊，房价为什么还能涨？"这是最多人问的问题。 

这恰好是高通胀环境下的特殊经济学现象，过去十年，土耳其经历了多轮恶性通胀，老百姓深有体会，把钱放银行只会被通胀吞噬，股市又太不稳定。 

在这种情况下，买房成了土耳其人对抗通胀的唯一选择。 

我们和土耳其最大加密货币交易所BtcTurk的中高层管理者聊过，他们坦言工资增长速度远远跟不上房价上涨，所以所有买得起房的人都在拼命买房。 

另一方面，通胀直接推高了开发商的建设成本，木材、钢材、混凝土价格上涨，里拉贬值让进口建材成本更高，人工成本也在上升。 

结果就是开发商的"成本线"年年上移，新房价格下不来，只能越来越贵。 

三、地缘避风港：被聪明钱推高的核心区 

实际上除了内部需求，土耳其楼市还享受着独特的地缘政治红利。 

过去十年，土耳其周边地区全球最动荡，比如俄乌冲突、叙利亚战争、巴以紧张局势等等，在战火纷飞的环境中，土耳其成了很好的"安全缓冲地带"。 

大量来自俄罗斯、乌克兰的富裕家庭，以及中东国家的富豪，为躲避战火、制裁或寻求更好生活环境，带着资金涌入土耳其找避风港。 

加上2017年推出的"购房换护照"政策，很多高净值人士集中购买重点区域的优质房产，直接推高了伊斯坦布尔、安塔利亚等城市的房价。 

虽然外国买家在土耳其总成交量中只占1%-2%，但他们极大拉升了高端住宅和海景房的价格。 

四、避坑指南：泡沫在哪？真实价值在哪？ 

那么土耳其楼市就没泡沫，就能闭眼能买吗？当然不是了。 

市场实际非常分化，最大风险隐藏在那些脱离"本地人购买力"的假豪宅里。 

目前在伊斯坦布尔市中心，土耳其本地人对房价的承受范围也就20万美元左右。那些拿最低工资的人，要不吃不喝工作37年才能买得起30万美金的房子。 

也就是说，如果你花45万甚至更高，去郊区买所谓的豪华大平层，三年后出售时会发现本地刚需买不起，而外国买家也很少。 所以真正的硬通货必须遵循以下原则： 

地段：必须买核心区域如希什利(Şişli)、贝希克塔什(Beşiktaş)、塔克西姆(Taksim)等。因为这些地方已无空地，想建新房要经过漫长的旧改拆迁，供应受限，长期价值高。 

新房：2002年前的老房缺乏抗震标准，本地人不敢住。同条街上的新旧房价格差别很大，一定要买新房。 

既然投资门槛40万美金，而本地人购买力在20多万美金，最聪明做法是买两套1+1或2+1的市中心公寓。这正好符合当地单身白领和年轻夫妇的需求，空置率低，三年后可轻松分售给两个本地家庭。 

总结一下，当我们抛开媒体营造的恐慌情绪，用数据和逻辑分析，会发现土耳其真实房价过去十年呈现长期上涨趋势。

内部人口红利+外部热钱+高通胀下的实物避险+开发成本上升+核心区域供应减少=土耳其核心城市房价长期上涨的基本面。 

对资产量级较大的投资者来说，在这里花40万美金配置两套刚需房源，既能获得可改名、规避税务风险的护照，又能在世界大都市锁定穿越周期的美元资产，何乐而不为呢？ 

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